霞關酒店REIT投資法人時隔4年再次上架於J-REIT市場 | J-REIT投資的思考 | Manekuri Monex證券的投資信息和對金錢有用的媒體

東京證券交易所REIT指數維持在1,800點左右

J-REIT價格保持堅挺。東證REIT指數從7月14日至22日的收盤價保持在1,800點左右。東證REIT指數在5個交易日以上維持在1,800點以上是自2024年1月以來的首次，相較於2024年年末，指數幾乎上漲了10%。

股票市場在日美關稅談判達成的消息影響下大幅漲，但似乎並未出現資金從J-REIT市場流出至股票市場的情況。此外，受參議院選舉結果影響，10年期國債收益率上升，這也成爲了J-REIT價格下跌的因素，但投資者對J-REIT的投資需求並未減退。

霞關酒店REIT投資法人即將上市

由於市場價格趨勢良好，霞關酒店REIT投資法人（以下簡稱KHR）於7月9日宣布上市。自2021年6月的東海道REIT投資法人（2989）以來，這是J-REIT市場的首次上市。贊助商是東京證券交易所Prime上市的霞關資本（3498），該公司通過房地產諮詢和開發基金等進行物流設施和酒店的開發業務。

上市預定日期爲8月13日，簿記建檔期間爲7月29日至8月1日。上市時發行285,700股，預計從投資市場籌集275億日元，並以492億日元收購15處國內酒店。旗艦物業爲位於衝繩縣石垣島的“seven × seven 石垣”，收購金額爲187億日元。

作爲品牌特色，主要獲取面向多人客房的物業，推動酒店內飲食與前臺業務的兼任，實施省力化和DX（數字化轉型）的利用，旨在擴大作爲變動租金計算基礎的GOP（總運營利潤，酒店利潤）。

作爲高收益要求的酒店類上市

KHR因受到訪日客的順利增加，將作爲酒店專注型上市。預計到2025年，訪日遊客將繼續增加，2025年上半年訪日外國遊客人數將首次超過2000萬人，達到2151萬人，創歷史新高。在良好的住宿需求下，除了星野度假村REIT投資法人（3287）（以下簡稱HRR）之外，酒店相關股票的分配金水平已超過疫情前的水平，業績表現良好。

【圖表】酒店類股票的收益率（※）和價格變動率（與去年年底相比） ! 出處：根據東京證券交易所及各個品牌公布的資料，由艾比綜合研究（株）制作 ※截至7月23日，東京證券交易所RETI指數的利回報率爲加權平均值 從圖表中的價格趨勢來看，各個品種之間存在強弱狀態，但在分配利率方面，HRR勉強與市場平均持平，而其他三家酒店品牌的收益率則超過市場平均水平。從投資者的角度來看，酒店類股票在J-REIT市場被判斷爲高投資風險。

考慮到新上市的股票，KHR可能會因爲被投資市場判斷爲需要高回報而繼續價格低迷。此外，其他酒店類股票通過物業出售收益來提高分紅水平而價格漲，但KHR在上市初期無法預期物業出售，因此在可預見的未來，需要期待通過變動租金來提高分紅。

此外，作爲旗艦物業的“seven × seven 石垣”由於剛剛開業，因此在上市後的四年內僅籤訂固定租金合同。而其他三處物業在兩年內也僅爲固定租金，因此在兩年內僅有約38%的投資額產生浮動租金。基於這些因素，相比其他酒店類物業，分配金的增長空間被認爲較小，因此在上市時可能會被市場要求較高的收益率。